Mietzins­minderung nur wenn behördliche Maßnahme ursächlich für Umsatz­einbuße und nicht bei Verwirklichung eines allgemeinen Unternehmer­risikos

In der Entscheidung zu 3 Ob 209/21p vom 24.3.2022 (veröffentlicht 19.5.2022) urteilte der OGH, dass es für die Geltendmachung einer pandemiebedingten Mietzinsminderung entscheidend ist, dass behördliche Maßnahmen ursächlich für eine erlittene Umsatzeinbuße waren. Wenn der Umsatzrückgang hingegen auf andere Umstände (hier: allgemeine Verminderung der Reiseaktivität) zurückzuführen ist, berechtigt dies nicht zur Mietzinsminderung.

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin eines Geschäftslokals mit dem vereinbarten Geschäftszweck einer Verwendung als Reisebüro. Von 16. März bis 30. April 2020 war aufgrund behördlicher Maßnahmen das Betreten des Kundenbereichs untersagt. Der in der Filiale der Beklagten in dieser Zeit erwirtschaftete Umsatz betrug im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum nur einen Bruchteil (weniger als 10 %).

Ab dem 16. März 2020 wurden keine Reisen mehr bei der Beklagten gebucht, jedoch waren die Mitarbeiter (vorwiegend aus dem Home-Office) intensiv mit administrativen Tätigkeiten (Umbuchungen, Stornierungen etc) beschäftigt, die keinen persönlichen Kundenkontakt erforderten. Das Geschäftslokal wurde von Mitarbeitern nur für dringend notwendige Tätigkeiten (zB Aktenablage) aufgesucht.

Rechtliche Beurteilung des OGH

Vereinbarter Vertragszweck

Die Beklagte konnte das Geschäftslokal trotz Betretungsverbot weiterhin zum Teil zum vereinbarten Verwendungszweck als Reisebüro nutzen, da alle mit dem Betrieb eines Reisebüros anfallenden Bürotätigkeiten sowie Beratungen via Telefon oder E-Mail dort weiter durchgeführt werden konnten.

Allgemeiner Nachfragerückgang als bloßes Unternehmerrisiko

Wenn die Umsatzeinbuße auf ein allgemeines Risiko des Unternehmers zurückzuführen ist (die angebotene Dienstleistung oder Ware verliert für Kunden aus welchem Grund auch immer an Bedeutung), so kann aufgrund dieses Umstandes keine Mietzinsminderung begehrt werden, auch dann nicht, wenn der Zeitraum der verminderten Nachfrage in den zeitlichen Geltungsbereich behördlicher Maßnahmen fällt. Umsatzeinbußen, die eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer allgemein trifft, sind für den zu zahlenden Mietzins lt OGH nicht relevant.

Mögliche Beachtlichkeit von Umsatzeinbußen

Ist der Umsatzrückgang hingegen auf die behördlichen Maßnahmen zurückzuführen, so steht eine Mietzinsminderung zu. Wurde die Umsatzeinbuße daher allein dadurch verursacht, dass ein Geschäftslokal von Kunden nicht mehr betreten werden konnte, so kann in diesem Umfang Mietzinsminderung geltend gemacht werden.

Anteilige Mietzinsminderung für Reisebüro

Infolge der eingeschränkten Verwendbarkeit des Reisebüros aufgrund der behördlichen COVID-19-Maßnahmen war im vorliegenden Fall lt OGH eine Mietzinsminderung im Ausmaß von 30 % gerechtfertigt. In diesem Umfang war wegen des maßnahmenbedingt wegfallenden Kundenverkehrs mit vermindertem Umsatz zu rechnen. Der übrige Umsatzrückgang ist hingegen nicht auf die behördlichen Maßnahmen, sondern schlicht auf die verminderte Nachfrage nach Reisen zurückzuführen und daher besteht in diesem Umfang keine Möglichkeit zur Mietzinsminderung.