Auswirkungen von COVID-19 auf den Real Estate Sektor

Die Einschränkungen des öffentlichen Lebens iZm dem Corona-Virus (COVID-19) haben auch für Unternehmen des Real Estate Sektors zu teilweise grundlegend geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geführt. Die wirtschaftliche Unsicherheit spiegelt sich einerseits in der gedämpften Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten und andererseits im teilweise gesteigerten Interesse nach Vorsorgeobjekten wider. Neben den geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich insbesondere auch die steuerlichen, rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen signifikant verändert bzw haben sich Unsicherheiten auf vielschichtige Art und Weise wie folgt ergeben: 

Rechtliche Rahmenbedingungen
Für den Fall, dass ein Geschäftsraummieter seine Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der getroffenen Maßnahmen gegen das Corona-Virus nicht mehr nutzen kann, wäre grundsätzlich aus den §§ 1104 f ABGB ableitbar, dass nach geltendem Recht der Vermieter das Risiko dafür trägt, dass der Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle nicht benutzt werden kann. Dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit kann daher – je nach Grad der Einschränkung – eine Mietzinsreduktion (bis zum gänzlichen Mietzinsentfall) zustehen. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist. Liegt keine Geschäftsraummiete, sondern ein Unternehmenspachtvertrag vor, ist eine gesonderte rechtliche Beurteilung erforderlich. Selbstverständlich müssen jeweils die Umstände des Einzelfalls und der konkrete Vertrag berücksichtigt werden. Dabei ist vom Mieter abzuwägen, ob eine Zahlung des Mietzinses unter Vorbehalt vorgenommen werden soll, oder eine Zurückbehaltung bei gleichzeitiger Information zu bevorzugen ist.

Steuerliche Rahmenbedingungen
Die umsatzsteuerlichen Meldepflichten laufen trotz Corona-Krise unverändert weiter. Im Falle einer Umsatzsteuer-Zahllast kann geprüft werden, ob die Einbringung eines Stundungsantrages möglich ist. Hierzu ist die konkrete Betroffenheit glaubhaft zu machen. Weiters ist eine entsprechende Liquiditätsplanung erforderlich.

Die Umsatzsteuerschuld (Sollbesteuerung) entsteht mit der Leistungserbringung, dh mit der laufenden Zurverfügungstellung des Mietobjekts. Stundet der Vermieter dem Mieter die Miete, ist daher weiterhin Umsatzsteuer zu erklären und abzuführen. Eine Reduktion der Bemessungsgrundlage ist erst gegeben, wenn eine Reduktion des Mietentgelts zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wird. Eine zweifelhafte Forderung (zB Miete ist überfällig) rechtfertigt noch nicht eine Minderung der Bemessungsgrundlage. Erst wenn eine Forderung tatsächlich uneinbringlich wird (zB Insolvenz, Gerichtsurteil), kommt es zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage. Der Mieter (Sollbesteuerung) ist nach den allgemeinen Regeln vorsteuerabzugsberechtigt, wenn er die Leistung erhalten hat und eine ordnungsgemäße Rechnung übermittelt wurde. Im Fall einer Reduktion oder Uneinbringlichkeit der Miete ist auch der Vorsteuerabzug zu reduzieren.

Im Bereich der Gebühren wurde eine Befreiung gesetzlich vorgesehen. Diese umfasst alle Rechtsgeschäfte, sofern sie mittelbar oder unmittelbar aufgrund der erforderlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Bewältigung der Corona-Krisensituation notwendig sind und im Zeitraum zwischen 1.3.2020 bis 31.12.2020 abgeschlossen werden. Trotz dieser Befreiungsbestimmung ist bei Mietzinsreduktionen besondere Vorsicht geboten, wenn der zugrunde liegende Bestandsvertrag vor dem 1.3.2020 unter Anwendung einer Gebührenvermeidungsstrategie abgeschlossen wurde.

Finanzielle Rahmenbedingungen
Für Geschäftsführer von Unternehmen des Real Estate Sektors stellt sich die Frage, ob diese vom Förderumfang des Corona-Hilfsfonds (COFAG) grundsätzlich umfasst sind, der die Finanzierung eines Liquiditätsengpasses in Form einer Garantie bzw eines Fixkostenzuschusses vorsieht. Diese Frage ist aktuell noch nicht vollständig beantwortbar.

Nach Aussagen des AWS (https://bit.ly/3duOzdU) sind Unternehmen im „Realitätenwesen“ von Überbrückungsgarantien für KMU grundsätzlich ausgeschlossen, außer es handelt sich um Unternehmen im Bauträger- und Immobilienentwicklungsbereich und/oder Unternehmen im Bereich der Vermietung- und Verpachtung mit einem Finanzierungsbedarf ab MEUR 1,5. Immobilienmakler und Hausverwaltungsunternehmen sind ohne Mindestfinanzierungsbedarf förderbar.

Nach Aussagen der COFAG (https://bit.ly/2WnJGgO) sind „Immobilienfirmen“ grundsätzlich nicht von Überbrückungsgarantien für Großunternehmen ausgeschlossen, wenn der Antrag die Voraussetzungen erfüllt. Allerdings wird gleichzeitig darauf hingewiesen, dass die garantierte Finanzierung primär Zahlungsverpflichtungen aus der operativen Tätigkeit eines Antragstellers deckt und beispielsweise einzelne Kreditraten und Zinsen nur im Ausnahmefall garantiert bzw gefördert werden. Da die Garantien und Fixkostenzuschüsse die Finanzierung von Liquiditätsengpässen vorsehen, können unbare Aufwendungen wie buchmäßige Abschreibungen von Gebäuden jedenfalls nicht gefördert werden.

Nach den bisher vorliegenden Informationen zum Fixkostenzuschuss muss das antragstellende Unternehmen eine Betriebsstätte in Österreich haben und die Fixkosten müssen aus der operativen Tätigkeit in Österreich angefallen sein. Unternehmen des Real Estate Sektors dürften daher grundsätzlich förderfähig sein. Konkrete Aussagen werden aber erst nach Veröffentlichung der Zuschuss-Richtlinien möglich sein.

Für Details bzw Fragen stehen wir Ihnen gerne wie gewohnt als Diskussionspartner zur Verfügung und unterstützen Sie gerne bei der Umsetzung Ihrer Anliegen.

Harald Galla, Florian Huber und Michael Pucher von unserer Kooperationskanzlei LeitnerLeiter beraten Sie ebenfalls gerne.